Immobilienmarkt im Wandel: Warum Städte anders wachsen als früher

2022 verließen laut Statistischem Bundesamt rund 143.000 Menschen die Kernstädte deutscher Großstadtregionen in Richtung anderer Regionen Deutschlands – mehr als doppelt so viele wie 2019. Gleichzeitig wachsen dieselben Großstadtregionen insgesamt weiter. Beides ist gleichzeitig wahr, weil es sich um zwei unterschiedliche Bewegungen handelt: Städte wachsen fast ausschließlich durch Zuwanderung aus dem Ausland, während sie innerhalb Deutschlands per saldo Einwohner an ihr Umland verlieren.

Dieser Beitrag ordnet ein, wie sich der Immobilienmarkt im Wandel tatsächlich zeigt – wie sich das Wachstum von Großstadtregionen verteilt, welche Rolle Homeoffice dabei spielt, was aktuelle Preisdaten zeigen und was das für Menschen bedeutet, die einen Umzug oder Immobilienkauf planen.

Wie sich das Wachstum von Großstadtregionen tatsächlich verteilt

Das Statistische Bundesamt unterteilt Großstadtregionen für seine Analysen in mehrere Zonen: die Kernstadt selbst, engere Pendlerzonen und Ergänzungsgebiete im direkten Umfeld sowie äußere Pendlerzonen, aus denen Menschen noch regelmäßig zur Arbeit in die Kernstadt pendeln. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sich die einzelnen Zonen zuletzt sehr unterschiedlich entwickelt haben.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wuchsen deutsche Großstadtregionen zwischen 2012 und 2022 insgesamt um 5,8 Prozent beziehungsweise 3,3 Millionen Menschen – der Rest Deutschlands legte im selben Zeitraum nur um 2,2 Prozent zu. Innerhalb der Großstadtregionen verlief das Wachstum jedoch keineswegs einheitlich: Die Kernstädte selbst wuchsen mit 7,4 Prozent am stärksten, engere Pendlerzonen und Ergänzungsgebiete folgten mit 5,4 Prozent, während äußere Pendlerzonen mit 3,6 Prozent deutlich langsamer wuchsen. 2020 schrumpften die Kernstädte pandemiebedingt sogar leicht um 0,2 Prozent; 2022 wuchsen sie wieder um 1,6 Prozent, was Destatis maßgeblich auf die Zuwanderung von Geflüchteten aus der Ukraine zurückführt. Entscheidend ist dabei: Ohne Zuwanderung aus dem Ausland würden die Kernstädte laut Destatis seit 2014 durchgehend schrumpfen.

Warum Menschen aus den Städten wegziehen – und wohin

Während internationale Zuwanderung die Kernstädte insgesamt wachsen lässt, verlieren sie innerhalb Deutschlands per saldo Einwohner: 2022 zogen rund 143.000 Menschen aus den Kernstädten in andere deutsche Regionen – mehr als doppelt so viele wie 2019. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) vom Mai 2026 zeigt, wohin diese Bewegung führt: 23 Prozent der Zuzüge in ländliche Räume kamen direkt aus einer Großstadt, ein Drittel zog innerhalb der eigenen Region um. Vor allem Familien ziehen dabei aufs Land, meist auf der Suche nach Wohneigentum und mehr Platz, während Großstädte selbst überproportional junge Erwachsene anziehen.

Welche Rolle Homeoffice wirklich spielt

Die BBSR-Studie widerspricht der verbreiteten Annahme, wonach Homeoffice eine grundsätzlich neue „Landlust“ ausgelöst habe: Die seit etwa 2013 verbesserten Wanderungssalden ländlicher Räume lassen sich demnach vor allem mit demografischen Verschiebungen erklären, nicht mit einer veränderten Wohnpräferenz an sich – der Trend begann also bereits deutlich vor der pandemiebedingten Verbreitung von Homeoffice ab 2020. Homeoffice erleichtert es Menschen jedoch nachweislich, weiter entfernt vom Arbeitsort zu wohnen, und wird von den Forschenden als neue Zielgruppe für periphere Regionen eingeordnet. Wie stark sich Homeoffice für Beschäftigte überhaupt finanziell auswirkt, etwa steuerlich, ordnet der Beitrag zu Homeoffice-Kosten absetzen näher ein. Als eigentliche Treiber des Wegzugs aus den Städten nennt die Studie vor allem hohe städtische Wohnkosten sowie den Wunsch nach Wohneigentum und größerer Wohnfläche.

Ein verbreitetes Missverständnis: Perfekte Infrastruktur entscheidet nicht

Häufig wird angenommen, vor allem eine besonders gute Bahnanbindung oder dichte soziale Infrastruktur entscheide darüber, welche kleineren Städte und Gemeinden von der Abwanderung aus den Großstädten profitieren. Die BBSR-Untersuchung zu Wohn- und Lebenskonzepten in der Peripherie kommt jedoch zu einem differenzierteren Ergebnis: „Entscheidend ist nicht die perfekte Infrastruktur“, sondern Faktoren wie Lebensqualität, Ruhe und bezahlbarer Wohnraum. Das bedeutet nicht, dass Anbindung irrelevant wäre – aber sie ist offenbar nicht der allein ausschlaggebende Faktor, den viele vereinfachte Darstellungen des Trends suggerieren.

Was die Immobilienpreise 2026 zeigen

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der auf tatsächlichen Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten basiert, verzeichnete im ersten Quartal 2026 einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, im zweiten Quartal noch um 1,9 Prozent. Innerhalb der Wohnimmobilien verteuerten sich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2026 mit 2,5 Prozent etwas stärker als Mehrfamilienhäuser mit 2,2 Prozent. Dabei entwickelten sich die Preise je nach Stadt spürbar unterschiedlich.

Bemerkenswert ist zudem, dass sich die Preise für Büro- und Einzelhandelsimmobilien im zweiten Quartal 2026 gegenläufig entwickelten – sie sanken um 1,2 beziehungsweise 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Laut vdp bewegten sich die Preise damit erstmals seit anderthalb Jahren zwischen den Objektklassen wieder uneinheitlich, während Wohnimmobilien weiter im Preis anstiegen. Der vdp-Index bildet dabei vor allem die sieben größten deutschen Metropolen detailliert ab; belastbare, vergleichbare Zahlen speziell für einzelne Mittelstädte oder Pendlerzonen veröffentlicht der Verband in dieser Form nicht. Wer die Preisentwicklung in einer konkreten kleineren Stadt einschätzen will, kommt deshalb kaum an lokalen Gutachterausschüssen oder regionalen Marktberichten vorbei.

Was das für Käufer, Mieter und Umzugswillige bedeutet

Wer einen Umzug aus einer Großstadt erwägt, sollte sich von der vereinfachten Erzählung einer allgemeinen „Landflucht der Städter“ nicht leiten lassen – die tatsächliche Bewegung ist selektiver: Vor allem Familien mit Wunsch nach Eigentum und mehr Platz ziehen um, häufig innerhalb der eigenen Region statt in weit entfernte ländliche Gebiete. Wer auf eine bestimmte Infrastruktur wie eine Bahnanbindung setzt, sollte laut aktueller Forschung nicht davon ausgehen, dass diese allein den Ausschlag für die Attraktivität eines Standorts gibt – Lebensqualität und bezahlbarer Wohnraum wiegen offenbar stärker. Käufer:innen in gefragten Großstädten wie Hamburg oder Köln sollten sich zudem auf spürbar stärkere Preisanstiege einstellen als etwa in Stuttgart, wo sich der Markt zuletzt deutlich ruhiger entwickelte. Wer selbst in eine engere Pendelzone oder eine gut angebundene Mittelstadt umzieht, konkurriert dort zunehmend mit anderen Umzugswilligen aus der Kernstadt – die Nachfrage in diesen Zonen wuchs laut Destatis zuletzt spürbar schneller als in weiter entfernten, ländlich geprägten Regionen.